Evini satan da vergi ödüyor: ‘Değer artışı kazancı’ nasıl hesaplanıyor?

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde en merak edilen konulardan biri de, gayrimenkulü elden çıkarma süresinde vergilendirilme durumu. Gelir Vergisi Kanunu’na göre evini satmak isteyen yurttaşlar, gayrimenkullerini aldıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarırsa, bu değer artışı kazancı olarak değerlendiriliyor ve vergiye tabi tutuluyor. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak kabul edilmiyor ve vergilendirilmiyor. Peki evini satan yurttaşların vergi ödemesinin sebebi olan “değer artışı kazancı” nedir, bu vergilendirilme neye göre yapılıyor, Gelir Vergisi Kanunu bu konuda ne diyor? Gayrimenkul alım satım işleminde iktisap bedeli nasıl belirleniyor? Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran ve Avukat Asiye Demirel Cumhuriyet’in sorularını yanıtladı.

KONUTLAR 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILIRSA VERGİYE TABİ TUTULUYOR

Cumhuriyet’e konuşan Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisine konu olduğunu belirtti. Yuvakuran, “Evinizi alış tarihi üzerinden tam 5 yıl geçmeden satmanız ve satış yılı için açıklanan istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde etmeniz durumunda Gelir İdaresine vergi hesaplaması için beyanname vermeniz gerekir” diye ekledi.

Evin alış değerinin enflasyona göre düzeltildiğini söyleyen Yuvakuran, “Enflasyona göre düzeltilen ev alış değeri ile ev satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen gerçek kazanç bulunur. Bulunan bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, alım sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve vergiye tabi tutar bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak ödenecek vergi tutarı hesaplaması yapılır” dedi.

Yuvakuran, gayrimenkul satışında vergilendirilme durumunu şu şekilde özetledi:

DEĞER ARTIŞI KAZANCI VERGİ HESAPLAMASI

01.01.2015 yılında 200 bin TL’ye alınan bir konut 01.01.2019 yılında 400 bin TL'ye satılıyor. Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.

01.12.2014 Yİ-ÜFE oranı: 235,84

01.12.2018 Yİ-ÜFE oranı: 422,94

Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (422,94/235,84) = 358.666 TL.

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 358.666 TL - 400.000 TL = 41.334 TL.

Satış 2019 yılı için yapıldığı için 14.800 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 41.334 TL - 14.800 TL = 26.534 TL istisna sonrası matrah bulunur.

İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (400.000 TL* %2= 8.000 TL) düşülerek 26.344 TL - 8.000 TL = 18.534 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

İKTİSAP BEDELİ NEDİR, NASIL BELİRLENİR?

Gayrimenkulde iktisap teriminin bir kişinin gayrimenkulü resmi olarak edinmesi olduğunu aktaran Yuvakuran, “4721 sayılı Medeni Kanun’un 705. maddesine göre gayrimenkulde iktisap yani mülkiyetin kazanılması tescil ile olur. Tescil ise tapu devir işlemi ile gerçekleştirilir. Tapu tescilinin gerçekleştirildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilir. Ancak miras, cebri icra ya da kamulaştırma gibi durumlarda tapu devri gerçekleştirilmeden önce iktisap yani mülkiyet hakkı kazanılır. Söz konusu durumlarda mülkiyet hakkı edinildiği gün iktisap tarihi olarak kabul edilse de gayrimenkul sahibinin mülk üzerinde satma ya da kiralama gibi tasarruflarda bulunabilmesi için öncelikle tapu tescilini yaptırması gerekir” dedi.

İKTİSAP ŞEKLİ NE OLURSA OLSUN VERGİ MÜKELLEFİYETİ DOĞUYOR

İktisap bedeli ve tarihinin, değer artış kazancı vergisi miktarının belirlenmesinde kullanıldığını söyleyen Yuvakuran, 193 numaralı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre iktisap edilen bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ile elde edilen kazançların, değer artış vergisine tabi tutulduğu belirtti. Yuvakuran, “İlgili kanun maddesine göre iktisap şeklinin ne olduğuna bakılmaksızın vergi mükellefiyeti doğar. Gayrimenkulün sadece satın alınması değil; takas, trampa, kamulaştırma ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması yoluyla edinilmesi de yeterlidir. Bu şekilde iktisap edilen ve elden çıkarılan gayrimenkuller de değer artış kazancı vergisine tabi tutulur” ifadelerini kullandı.

“Gayrimenkulün değişen iktisap bedelinin tespiti için satılacağı günkü TEFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) oranındaki artış baz alınır” diyen Yuvakuran, “Eğer TEFE’de yüzde 10’dan az bir artış olmuşsa endeksleme ve yeniden hesaplama yapılmaz. TEFE hesaplanırken gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın oranı hesaba katılmaz. TEFE’deki artışa göre hesaplanan yeni iktisap bedeli üzerinden ise gayrimenkul değer artış kazancı vergisi belirlenir” sözlerini kullandı.

GELİR VERGİSİ KANUNU, DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARINI DA KAPSIYOR

İşin hukuki boyutunu değerlendiren Avukat Asiye Demirel ise, gayrimenkul alım satım işlemleri esnasında yurttaşların bir kısım harç ve vergilere tabi tutulduğunu söyleyerek, “Gayrimenkul devir işlemleri esnasında yurttaşların ödemekle yükümlü tutulduğu harç ve vergilerin yanı sıra Gelir Vergisi Kanunu uyarınca son zamanlarda sıklıkla gündeme gelen değer artış kazancı da vergiye tabii tutuluyor ve yurttaşlara bir yükümlülük yüklüyor. Zira bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu uyarınca kişiler, gelirleri nedeniyle vergiye tabii olmakla birlikte, yasada gelir ‘kişinin, bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri kazanç ve iratların safi tutarı’ olarak tanımlanıyor. Konu bakımından önem arz eden husus ise diğer kazanç ve iratlar. Zira Gelir Vergisi Kanunu, diğer kazanç ve iratlar bağlığı altında değer artış kazançlarını da ifade ediyor” dedi.

DEĞER ARTIŞI KAZANCI, TRAMPA EDİLME DURUMUNDA DA ORTAYA ÇIKIYOR

Değer artış kazancının, yasal dayanağını Gelir Vergisi Kanunu madde 80 ve devamı düzenlemelerinden aldığını söyleyen Demirel, “Değer artış kazancı, bir mal ve hakkın elden çıkarılmasından doğan kazancı ifade ediyor. Elden çıkarma ise en basit ifadeyle bir bedel karşılığı taşınmazın devredilmesi, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve hatta ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak tanımlanabilir. Burada yurttaşların dikkat etmesi gereken husus, değer artış kazancının sadece bedelli devirlerde söz konusu olması değil, aynı zamanda bedel karşılığında trampa edilmesinde (değiştirilmesi) de gündeme gelebilecek olması” dedi.

Bir gayrimenkulün alım tarihinden itibaren belli bir süre içerisinde elden çıkartılması halinde gayrimenkul değer artış kazancı vergilendirilmesinin gündeme geldiğini belirten Demirel, “Bu süre 01.01.2007 ve sonrası için 5 yıl iken, 01.01.2007 öncesinde iktisap edilen gayrimenkuller için 4 yıldır. Bu tarih itibariyle bir bedel karşılığında iktisap edilen(kazanılan) gayrimenkulün kazanım (örneğin gayrimenkulü satın alma) tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkartılmasından doğan kazanç bir değer artış kazancıdır ve vergilendirmeye tabii olacağını söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.

“GAYRİMENKULÜN BELLİ BİR BEDEL KARŞILIĞI İKTİSAP EDİLİP EDİLMEDİĞİNE DİKKAT EDİN”

Evini satmak isteyen yurttaşların, gayrimenkulün bir bedel karşılığında iktisap edilip edilmediğine dikkat etmeleri gerektiğine değinen Demirel, “Örneğin miras yoluyla ya da bağış yoluyla elde edilen bir gayrimenkulün satımı nedeniyle değer artış kazancı ve dolayısıyla vergilendirme de söz konusu olmayacaktır. Buradaki mantığı en basit haliyle şu şekilde açıklayabiliriz: Son zamanlarda gayrimenkul alımlarının bir yatırım aracına dönüşmesiyle birlikte, kişiler ek gelir/kazanç elde etmektedirler. Bu nedenle de 5 yıl içerisinde elden çıkartılan gayrimenkul nedeniyle elde edilen ve belirli bir meblağın üzerindeki değer artış kazançları gelir olarak değerlendirilmekte ve vergiye tabii tutulmaktadır. 313 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca değer artış kazançlarına ilişkin istisna tutarı 19 bin liradır (Bu tutar 2020 yılı için 18 bin lira idi). Yani yapılacak hesaplamalar neticesinde ortaya çıkan değer artış kazancı 19 bin liranın altında ise vergilendirilmeyecek, istisna tutulacaktır” ifadelerini kullandı. Demirel, yurttaşları herhangi bir cezai yaptırım ile karşı karşıya kalmamaları adına Gelir İdaresi Başkanlığının bu konulardaki bilgilendirmelerine dikkat etmeye ve gerekirse bu hususta profesyonel destek almaya çağırdı.