"Gelecek kaygısı varken kimse ev almaz"

Türkiye’nin konut sektörüyle ilgili son veriler, sektördeki olası bir daralmanın ekonomiye nasıl yansıyacağına dair soru işaretleri doğurdu. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son verilerine göre konut satışları nisan ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9.9 oranında azaldı. 2018 yılı 1. çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 6.72 oranında bir azalma kaydedildi. ABD merkezli emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş’a göre, ticari alanlar da dahil 2.4 milyon adet gayrimenkul stoku var. “İnsanların kolu kopmuş, acayip bir kanama var, kanı durdurmak için dönem dönem tapmonlar konuyor ama bunlar da işe yaramıyor. Gayrimenkul almak ve satmak, özellikle almak insanların yuvalarını taşımak demek. İnsan yuvasını geleceğe dönük umudu güveni varsa değiştirmeye daha istekli bakıyor. Şu anda zaten bir belirsizlik ve geleceğin ne olacağına dair sorun varken kimse borç altına girip ev almak istemiyor.” Gökhan Taş ile emlak piyasasındaki durgunluğu ve çıkış yollarını konuştuk.

-Konut satışları düşüyor, şu anda emlak piyasasını nasıl görüyorsunuz?

İnsanların kolu kopmuş. Aslında acayip bir kanama var dönem dönem onu durdurmak için tamponlar konuyor o kanı durdurmak için. Halihazırda açıklanan teşvikler işe yaramıyor gibi. Tapu harcının 4’ten 3’e inmesi insanları etkilemedi. Konut kredisi faizleri indi ama hiçbir banka 0.98’den kredi vermiyor. KDV’de de maalesef harekete geçirecek bir indirim açıklanmadı. Fiyatlar hâlâ insanların ev alabileceği seviyede değil. Sektörde geçen yıl pazarlığa açıklık vardı nispeten, bu sene o da yok. Satış trendinde ciddi bir artış eğilimi maalesef yok.

Borçlanmak istemiyor

-Bunu neye bağlıyorsunuz?

Birinci sebebi gayrimenkulde gelecek değer analizi diye bir şey var. Vatandaş 800 bin liraya alırsam bir yıl sonra ne olur da fiyat düşmez diyor? Yaptığında da olumlu bir sonuç çıkaramıyor. İkincisi insanlar yuvasını kurarken, daha iyi bir ülke hayal ediyorsa o geçişi sağlıyor. Yurttaş yeni ya da büyük bir ev için ilave borca girmek istemiyor. İşinin, geleceğinin ne olacağıyla ilgili kaygısı var.

-Gayrimenkul’de yurtdışına yönelen var mı?

Türklerin yurtdışı göç anlamında Portekiz, İspanya, Karadağ, Yunanistan, ABD halen yoğun devam ediyor. Ama TL’nin değer kaybı bunu biraz frenleyecek. İnsanların alternatif ülke arayışları devam ediyor. Bunu fiiliyata geçiren kişi sayısı artıyor. Bizde halen konutta 22- 27 yıl kira çarpanı varken, oralarda kira çarpanı 9-12 yıla düşmüş durumda.

2.4 milyon adetlik stok

-Stoklar ne durumda?

2018 başı itibarıyla iskânı alınmış devri yapılmamış 410 bin gayrimenkul var. Yine 1.6 milyon ruhsatı alınmış konut var. Bu sadece konut. 400 bin ticari alanı da eklersek 2.4 milyon toplam stoktan bahsediyoruz.

-Birçok teşvik verildi, kampanyalar yapıldı neden hâlâ erimiyor stoklar?

Bir tek arsa üretebilen TOKİ var. Bu arsaları yüksek fiyatlı ihalelerle verdi. O ihaleyi alan firma, kâr edebilmek için piyasada olanın üstüne fiyat verdi, satışta da olan fiyatın üstüne eğilim oldu. Bu trend 2015’e kadar devam etti. Fiyatlar yükseldi. Özellikle orta sınıf ve orta üstü sınıfın ciddi kredibilitesi vardı. 400 binlik evin 700 bin olduğunu gördüler. Akabinde 3-4 daire aldılar. Ortada sürekli fiyat yükselmesinden kaynaklı yatırımcı güruhu oluştu. Bunlar projelerin lansmandan önce yüzde 30-40’ını alıyorlardı. Fakat proje sahipleri 2015 sonrası ise kâr edememeye başladılar, 2 sene sonra satamamaya başlayınca, burada bir sıkışma olmaya başladı. İhtiyaç sahibi insanlar şunu gördü, proje lansmanında 800 bin olan sonrasında 1 milyon TL’ye çıkmış gayrimenkuller, satılamayınca, fiyatın 700 bine düştüğünü gördüler, dolayısıyla lansmandan almaktansa bitişte alma eğilimi oldu.

10 bin TL’de sorun var

-Ya indirim kampanyaları niye işe yaramadı?

Metrekaresini 15 bin TL’ye satmaya çalıştığınızda fiyatı 12 bine düşürseniz de insanlar bir anda kapıya yığılmaz. O grubun kredibilitesi dolmuş durumda. Finansmanla ilgili ciddi sıkıntı yaşıyorlar. Orada talebin çok üzerinde bir arz oldu. 5 bin liralık konut çıkarın kampanyaya gerek yok. İkinci el için söylüyorum, metrekaresi 10 bin TL’yi aşan yerlerde sorun var, orada alıcı talebi cılızlaştı.

-Tas¸ınmaz Ticareti Yönetmeliği yürürlügˆe girdi, sektörü nasıl etkiler?

Özellikle hizmet bedellerinde gidilen kesinti sebebiyle kurumsal firmaların güçlü satıs¸ performansına ket vurulacak. Türkiye’de banka kredili konut satıs¸ı yüzde 29’a geriledi. Sektör daha çok ikinci el konut satıs¸ı ile dönüyordu. Bu yönetmelik ikinci el konut satıs¸larını olumsuz etkileyecek. S¸u an 500 bin TL’lik bir evin satıs¸ında emlakçıya satıcı KDV hariç 12 bin 712 TL ödüyordu. Emlakçı elde ettigˆi bu paranın yüzde 22’ sini kurumlar vergisi olarak yine devlete ödüyordu. Yönetmeligˆe göre örnekledigˆimiz kazanç yüzde 33 azalmıs¸ oldu. Yönetmeliğin iptali için mahkemeye başvuracağız.

Kanal İstanbul canlandırmadı

-Şu anda satışta hangi bölgelerde sorun var?

Bağdat Caddesi en çok sorun yaşanılan bölgeler arasında. Talep az satış zor. Kartal Maltepe bölgesinde plazalarda sorun var. Ankara Çayyolu bölgesinde sıkıntı var. Önceden bir altyapı yatırımı gelecekse piyasa o bölgede hareketlenirdi. Şu an bu da yok. Kanal İstanbul açıklandı mesela, yıllar önce Kanal İstanbul açıklandığında o bölgeden herkes ABD’de altına hücum eder gibi ne buluyorsa almaya çalışıyordu, ama şimdi o dönem alanlar en son işlem gören fiyatlara dahi satış yapamadı.

KDV ve faiz inmeli

-Seçim sonrası piyasada canlanma olması için ne tür adımlar atılmalı?

Her seçimde olduğu gibi seçim tarihinden iki ay önce ihtiyaçlarını beklemeye alanlar var, bu iki aylık ihtiyaç birikimi harekete geçer. 2.4 milyon adetlik stokun erimesi için KDV’nin net şekilde yüzde 1’e inmesi, faizlerin yüzde 1’in altına inmesi ve tapu harcının 1’in altında olması gerekiyor. İlk gayrimekulünü alacak insanları devletin sübvanse etmesi lazım. Tİcari gayrimenkul tarafında da düzenleme şart.