Yeni yılda kiracılara kötü haber

SOM Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar, pek çok kira kontratının yeni yılla birlikte yenilenmesi gerektiğini, bu gerekliliğin, kira değerinin tespitinde önemli bir ihtiyacı ortaya çıkardığını ve bu noktada değerleme uzmanlarına görev düştüğünü söyledi.

Nazan Özbaydar, kira değeri tespit raporlarının, hem mülk sahibinin hem de kiracının hakkaniyetli bir şekilde anlaşmalarına baz teşkil eden belgeler olduğu için ihmal edilmemesi gereken bir prosedür olduğuna dikkati çekti.

2010 yılında kira artışı hiç yapılmayan veya kira değerleri geri çekilen mülkler/bölgeler söz konusu olduğuna işaret eden Özbaydar, şunları kaydetti:

"Bu yıl kira artışlarında mal sahiplerinin yaklaşımları iki şekilde görülebilir. 2010'da yapılamayan kira artışlarının 2011'e yansıtılmaya çalışılacağı bir dönem yaşayabiliriz ya da tam tersi 2011'de sözleşme kirasını geri çekmeyenlerin kiracısız kalma durumu dikkate alınarak mal sahipleri temkinli davranmayı seçebilirler. Bizim görüşümüz, piyasanın genel durumunu dikkate alarak, 2011'de, 2010 yılı kira artışlarındaki kadar muhafazakar davranılmayacağı yönünde."

Kira artışlarında en yaygın yöntem...

Kira kontratlarının yenilenmesi döneminde kira artış oranına etki eden ön önemli kriterlerin, kiracının uzun süredir mülkü kullanıyor olup olmadığı, kiracının düzenli ödeme alışkanlığı, mülkü ne kadar bakımlı tuttuğu, bazen de diğer apartman sakinlerinin kiracıdan memnuniyeti olduğunu söyleyen Özbaydar, "Kira başlangıcında mal sahibi tarafından mülkün nasıl teslim edildiği veya kiralama süresi sonunda kiracının nasıl teslim ettiği bazı vakalarda çok önemli olabiliyor. Mal sahibinin dekorasyonlu veya eşyalı olarak kiraya verdiği durumlarda kiracının taşınmazı sözleşme sonunda nasıl bıraktığının belirlenmesi için bir rapor hazırlanması önemli" dedi.

Kira şerhinin, kiracının haklarını güvence altına aldığını, aynı şekilde mülk sahibinin de şerh süresince kira hakkının garanti altına alınmış olduğunu ifade eden Özbaydar, kira artış oranlarında en yaygın yöntemin de yıllık TEFE - TÜFE oranının ortalamasının kullanılması olduğunu belirtti.

"Kiracı da kiraladığı mülkü kiraya verebiliyor"

Kiracısı olan bir mülkü satın almanın risklerinden de bahseden Nazan Özbaydar, şunları kaydetti:

"Mülkün yeni sahibi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış oluyor. Bu nedenle mevcut kira koşullarını çok iyi incelemek gerekiyor. Mal sahibi tarafından bakılırsa; uzun vadeli, kira artış oranları yüksek belirlenmiş ve düzenli ödeme alınabilen çok iyi şartlar sağlayan bir sözleşme ise ve mal sahibinin gayrimenkulü kullanma ihtiyacı yoksa sorun yok.

Ancak yeni mal sahibinin gayrimenkulü kullanması gerekiyorsa ve kiracının tapuda uzun dönemli bir kira şerhi varsa mal sahibi açısından problem yaratabilir. Yeni mal sahibinin mülkü kullanma ihtiyacını, satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname ile bildirmesi gerekiyor. Kiracının gayrimenkulü kullanmaya devam etmesi durumunda satın alma tarihinden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açma hakkı bulunuyor."

Kiracının kiraladığı bir mülkü kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse bir başkasına kiraya da verebileceğini, bu yönteme alt kiracı dendiğini belirten Özbaydar, ancak alt kiracının kiralama süresinin asıl kiracının sözleşme süresinden uzun olamayacağını söyledi.

"Her ay toplantılar düzenleyeceğiz"

Bireysel yatırımcıların ve halkın değerleme hizmetlerinden haberdar olması için 2011'de bir sosyal sorumluluk projesine de başlayacaklarını ifade eden Özbaydar, şöyle dedi:

"SOM Değerleme olarak 2011 yılı itibariyle her ay düzenli olarak, ücretsiz bilgilendirme toplantıları düzenleyeceğiz. Bu toplantılarla kamuoyunu, gayrimenkul yatırımı yaparken karşılaşabilecekleri olası riskler hakkında bilgilendirmeyi ve bilinçlendirmeyi hedefliyoruz.

Her ayın son cumartesi günü yapacağımız toplantılar, halka açık ve ücretsiz olacak. Katılımcılar, konunun uzmanları ile bir araya gelerek, gayrimenkul yatırımı ve değerleme hizmetleri hakkında kafalarındaki her türlü soruya yanıt bulabilecekler. Bu toplantıların ilkini 29 Ocak 2011 Cumartesi günü gerçekleştireceğiz."