Olaylar Ve Görüşler

Yatay mı dikey mi?

25 Şubat 2019 Pazartesi

Kent dışında hızlı kamu ulaşımı ile erişilen planlı kiralık konut ve çalışma alanları oluşturun, merkezlerdeki baskıyı hafifletin. Elbette ormanlarda, su havzalarında değil! Yatırımcı-müteahhit-TOKİ gibi ana inşaat aktörlerinin “yaptıkları yeni inşaat alanının belirli bir oranı kadarını -örneğin yüzde 30’u kadarını” yine planla belirlenmiş bölgelerdeki mevcut sorunlu yapılardan seçerek yıkma şartını getirin.

Ayıptır söylemesi, biz ortaokulda şöyle öğrenmiştik:
Yatay: Zemine paralel.
Düşey: Yerçekimi doğrultusunda olan.
Dikey: Dik açı oluşturan.
Her neyse, günümüzde bu kadar doğrucu olmaya gerek yok, konuyu fazla karıştırmayalım.
Girişten belli olduğu üzere, son dönemde, özellikle de imar affı, kentsel dönüşüm, yerel seçimler, çöken yapılar, ihanete uğramış kent siluetleri filan nedeniyle gündeme gelen “yatay-dikey!” mimari konusundan söz edeceğiz.

Saadet zinciri sonsuz değil
Yatay ya da düşey mimari bir biçimde kent toprağı üzerinde yükseliyor. Toprak aynı toprak ama kimi değer, verimlilik farklılıkları da var: Kent toprağı ne kadar değerli ise (konum, prestij, imar hakkı, yani yapılaşma izni, yani emsal) talep ne denli yüksek ise, gücünüz de ne kadar fazla ise bina da o kadar dikiliyor.
Tabii bu dikilme yüksek maliyet, yüksek satış veya kira değerleri ile sonuçlanıyor ve bu işi beceren de binasından epeyce nemalanıyor. Buna da rant diyoruz.
Ne var ki rant ile sonuçlanan bu saadet zinciri sonsuz değil ve nihayet gördük ki, uzun yıllardır tapındığımız ama kimilerimizin “inşaata dayalı kalkınma sürdürülemez” diye eleştirdiği inşaat ekonomisi çöküşe geçti. Ama GSMH’ye ve istihdama doğrudan yüzde 8, dolaylı yüzde 20 kadar katkı yaptı, yıllarca hepimizi az çok nemalandırdı, bir yere geldi ve durdu. Anlaşıldı ki bundan böyle inşaat sektörü ile yaşamımızı, geçimimizi, gelişmemizi sürdüremeyeceğiz.
Türkiye tarihine belki de “İnşaat Devri” olarak geçecek bu dönem sona ererken bakalım elimizde neler kaldı: Çirkin bir kent ortamı, berbat bir kent yaşamı, sıkışıklık, betonçelik- cam ormanı ve yoğunluk, boş kuleler ve neredeyse dünyanın en kirli havası, en sıkışık trafiği...
İtiraf edelim, bırakın inşaat baronlarını, hepimiz bu oyunun içinde rol aldık, bu “İnşaat Devri”, büyük gruplar açısından servet ve güç kazanımı, olanakları daha kısıtlı yatırımcı için ise kısmen yaşam güvencesi sağladı.

Tek güvencemiz neden kentsel rant?
Nerdeyse hepimiz gelecek güvencemiz için gayrimenkule sarıldık, çünkü sigorta sistemimiz yetersizdi.
Sağlık, yaşlılık güvencemiz için, çoluk çocuğun eğitim güvencesi için gücümüzün yettiği kadarını satın aldık, çünkü nitelikli sağlık hizmeti, nitelikli eğitim paralı ve pahalı idi.
Başka tasarruf yöntemleri vardı ama güvenmiyorduk, erişemiyorduk; biriktirdiğimiz üç kuruşun da enflasyonla eriyip gitmemesi için başka yol da bilmiyorduk.
Artık bu dönemin sona ermekte olduğunu gördüğümüze göre gelecek için gerçek çözümler düşünme zamanı geldi demektir.
Çözüm olarak, öncelikle, ekonomik yatırım ve tasarruf olanaklarının çeşitlenmesi ve derinlik kazanması, dengeli bir ulusal planlama ile metropollerde üşüşmenin yavaşlatılması gibi bildik çözümler sayılabilir.
Ama denemiş ve uygar dünyada başarılmış kimi başka çözümler de var.
Bunlar tabii kenti bir oyun arsası olarak gören vahşi spekülatörler için değil, son tahlilde normal vatandaşlar yararına olabilecek öneriler.
Yaşlılık sigortasını, emekli aylığını, sağlık, eğitim sistemlerini herkes için ortalama bir nitelik seviyesine yükseltin. Böylece gayrimenkulün çoluk çocuk için, sağlık için, zor günler için bir yedek akçe biriktirme aracı olmaktan giderek uzaklaşmasını sağlarsınız.

Emlak vergi oranları
Miras vergisini -kademeli olarakartırın. Böylece kent toprağı, gayrimenkul üzerinde yaratılan servet biriktirme baskısını azaltmış olursunuz.
Vatandaşın sahip olduğu ve yaşadığı birinci gayrimenkulüne barınma hakkını gözeterek sıfır vergi, sonrasındakilerde ise kademeli emlak vergi oranları koyun. Böylece gereksiz, spekülatif amaçlı gayrimenkul edinme talebini yavaşlatırsınız.
Kentlerde yığılma alanlarında yoğunlukları ve kat adedi tavanlarını kısıtlayın ve elbette “mevzi planlar” ile bu kuralların durmadan delinmesine de engel olun. Aslında bizim gördüğümüz, yaşadığımız yoğunluk, sıkışıklık sonuçta “emsal” denen aşırı yapılaşma haklarından kaynaklanıyor.
Kent dışında hızlı kamu ulaşımı ile erişilen planlı kiralık konut ve çalışma alanları oluşturun, merkezlerdeki baskıyı hafifletin. Elbette ormanlarda, su havzalarında değil!

Artı değerin paylaşımı
Yatırımcı-müteahhit-TOKİ gibi ana inşaat aktörlerinin “yaptıkları yeni inşaat alanının belirli bir oranı kadarını -örneğin yüzde 30’u kadarını” yine planla belirlenmiş bölgelerdeki mevcut sorunlu yapılardan seçerek yıkma şartını getirin. Elbette buralardaki insanları da yeni yaptıklarında mülk sahibi etmelerini sağlayarak.
Kentsel dönüşümün amacı bu değil miydi? Tüm dünyada uygulanan, “kentte yaratılan artı değerin hakça paylaşımı” ilkesi böyle uygulanabilir. Ayrıca biraz nefes alacak yerler de açılır kentte.
Tüm Türkiye’de neredeyse 2 milyon boş konut ve yüz binlerce metrekare boş ofis alanı olduğu düşünülürse, bu süreçte kimse açıkta kalmaz, merak etmeyin.
Mutlu bir kent yaşamı olanağı için ilk adımlar bunlar.

Haydar Karabey / (Mimar, E. Prof. Dr. MSGSÜ


Yazarın Son Yazıları