Nuri Şapkacı: AVM’lerde yabancıların oranı yüzde 30’lardan yüzde 20’lere kadar düştü

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Şapkacı, zor bir sürecin yaşandığını, seçimden sonra çok ciddi bir kredi kartı düzenlemesi olursa perakendecinin tasarruf önlemi kapsamında istihdamda da küçülmeye gidebileceğini ifade etti.

AVM ziyaretçi sayılarında geçen yılın ocak ayına göre yüzde 4 düşüş olduğunu, düşüşün ilk yarıda devam edeceğini anlatan Nuri Şapkacı ile AVM sektörünü konuştuk.

* 2024 AVM sektörü için iyi başlamadı, yabancı bir yatırımcı kontrolündeki dokuz AVM için konkordato ilanı etti, ne diyeceksiniz?

Sektörde 2022 iyi bitmişti. 2023 de rakamsal olarak kötü değildi. 2023’te enflasyon yüzde 65 gelmesine karşın perakende ciroları yüzde 99 civarında arttı.

En büyük ciro artışları yüzde 141 ile elektronik tarafında oldu. Eskiden insanlar ev araba yatırımı yapardı, şimdi satın alma gücü düştüğü için onları olamıyor, ileride fiyat artışları olacak korkusuyla teknolojik ürünleri almaya ağırlık verdi. Moda tarafı biraz düşük gitti. 2024 Ocak ayı itibarıyla cirolarda yüzde 75’lik artış var. Ama ziyaretçi sayılarında geçen yılın ocak ayına göre yüzde 4 düşüş söz konusu. Ekonomideki sıkılaşma kendini gösteriyor. İnsanlar artık daha temkinli yaklaşmaya başladılar. İlk yarıda düşüş sürer.

* Madem 2022-2023 iyi geçti neden konkordato ilanı?

2018’de kiralar dövizden TL’ye döndükten sonra sektörde sıkıntılar başladı. Yatırımcıların döviz borcu var, 2018’den itibaren döviz uçtu gitti. Yatırımcıların nakit dengesi bozuldu. Bir kısmı bankalarla görüşüp çözüm buldu bir kısmı bulamadı.

* Kaç AVM’de sıkıntı var?

Sektörde 60-70 AVM’de bu sorun var. 2020 yılında mevzuatlarda değişiklikler oldu. Bunlar yine AVM yatırımcılarının alehine oldu. Yatırımcı bazı şeyleri cebinden harcamak durumunda kalıyor.

FAİZİ BİLE ÖDEYEMİYORLAR

* Sektör bir özeleştiri yaptı mı peki, bu kadar adım başı AVM’ye ihtiyaç var mıydı?

Yatırım yapıp pişman olan bir sürü insan var. Milyonlarca dolar kazanıyorsun sonra bu iş trend oluyor bilmeden yatırıyorsun. Burada yatırımcı doğru düzgün fizibilite yapmadı, hata yaptı. Bazı danışmanlar yatırımcıları yanlış yönlendirdi.

* Şu an AVM’ler yatırımlarının yüzde kaçı yabancılarda?

Yüzde 30’lar civarındaydı. Şu anda yüzde 20’lere kadar düştü.

* Adım atılmazsa konkordato ilan edenlerin sayısı artar mı?

60-70 civarında bankaların denetiminde AVM var. Bunların bir kısmı kredinin faizini bile ödeyemiyor. Rakamlar çok büyük. Sorun öteleniyor. Konkordato ilan eden grubun sorunları 5-6 yıl önceden başlamıştı. Kapanan AVM’ler olabilir. Dönüşebilirler. Finansal olarak zor durumda olan AVM’ler de farklı gruplar tarafından satın alınıyor.

ZOR BIR SÜREÇ

* Kredi kartına sınırlama konuşuluyor, bu perakendeyi nasıl etkiler istihdam düşer mi?

Kredi kartındaki taksit sınırlaması negatif yansır. Bu yapılacaksa kademeli olmalı. Radikal bir karar olmamalı. Perakende sektörü etkilenir. Cirolar düşerse yene işe alımlar düşer. Eğer çok ciddi bir kredi kartı düzenlemesi olursa tasarruf önlemi kapsamında istihdamda da küçülme başlayabilir. Zor bir süreç. AVM tarafından doğrudan 600 bin kişi çalışıyor. Taşeronlarla 2 milyon 100 bin istihdam var.

* Bu yıl nasıl geçecek?

Her şey güzel olacak demek iddialı olur. Herkes temkinli davranabilir. Yabancı yatırımcı Türkiye pazarına ilk kez girmek istediği zaman Türkiye’de yaşanan sorunları başka yabancı yatırımcıya soruyor. Türkiye dinamik bir ülke. Ama yolun ortasında kurallar değişiyor dediğinde yatırım gelmiyor. 100 milyonlarca dolarlık yatırım kafasını başka bölgelere çeviriyor. Yabancı yatırımcıyı kaçırıyoruz.

MALİYETLERİ HESAPLAYAMIYORUZ

* Yabancılar borçlarını ödeseler, Türkiye’den daha fazla yabancı yatırımcı gider mi?

Maalesef yabancılar çıkıyor. Bu talihsiz. Yabancı yatırımcılar sadece AVM’lere yatırım yapmıyorlar. Lojistiğe, konuta, otele yatırım yapıyorlar. Yolun ortasında kurallar kanunlar değişti, destek de görmediler. Bu işin üç ayağı var, bankalar, perakendeciler ve yatırımcılar. En zor durumda kalan yatırımcılar oldu. Yatırımcının kullandığı krediler uygun bir döviz kuruyla TL’ye dönebilirdi. Bu yatırımlar 10 yıl önce 10 yılda kendini amorti ediyordu. Şu anda bu süreyi hesaplamak çok zor, maliyetleri hesaplayamıyorsunuz.

Yolun ortasında kurallar kanunlar mevzuatlar değiştiği için yabancı yatırımcılar otel konut yatırım yapıyorsa bunda da tedirgin davranıyor. Dövize endeksli kiraların geri gelmesi gerekiyor. Yabancı yatırımcı diyor ki ben başka bir yatırıma girsem yolun ortasında tekrar kurallar kanunlar değişir mi diye endişe ediyor. Bu yüzden yeni yatırım da gelmiyor. Zaten enflasyon yüksek ve mevzuatlarda da sıkıntı olduğu için yabancı şu anda bekliyor.

KİRA TESPİT DAVALARI ARTIYOR

* Tekrar döviz kirasına dönmek mümkün mü?

Tekrar döviz kirasına dönülmek istense bile bu uzun yıllar alır. Bu alanda yabancıyı çekmek için tekrar böyle bir adım atılmalı. Ticari gayrimenkul ve konut kira rejimini ayırmak gerekiyor.

Türk ve yabancı yatırımcılar arasındaki işbirliği de durağan bir dönem yaşıyor. Buraya gelen yatırımcı Türkiye’den perakendecileri yurtdışındaki AVM’lerine görüyordu buradaki potansiyeli de kaçırıyoruz.

* Ama perakendeci de hep şikâyetçi yüksek kiralardan?

Keser gibi hep bana hep bana değil, testere gibi bir bana bir sana olmalı. Perakendecilerin bir kısmı hep bana hep bana diyor. Sen yaşarsan ben yaşarım. Şimdi konkordato ilan eden AVM’ler iyi mi oldu. Perakendecinin de AVM yatırımcıları niye bu duruma düştü diye oturup düşünmeleri lazım. AVM’ler hem sabit hem de ciro kirası alıyorlar, kiralar şu anda ciro kiralarını düşününce çok düşük değil. Ciro kiraları arttıkça doğru beyanlarda sorunlar yaşamaya başladık.

Alışveriş merkezlerinde olan POS yerine caddedeki POS’u beyan eden kiracılar var. Burada yanlış beyan veriyorsa fesih hakkını kullanmak lazım. Kira tespit davalarında artış var. Yüzde 300 kira zammı isteyen AVM’ler var ama bunların karşılığı yok. AVM yatırımcısı bu süreçte gerçekten perişan oldu üzülerek söylüyorum.