Kat İrtifakı'nın Kat Mülkiyetine Dönüşümü

Son günlerde kat irtifakı adıyla bilinen tasarruf biçimi ile ilgili güncel bir sorun ortaya çıktı: Bir yapı üzerinde, yapının belli bir bölümünden konut, işyeri, depo vb. adı altında (bağımsız bölüm olarak) yararlanmakta olanların bu yerlerdeki hak sahipliği “kat mülkiyetine” değil de arsa payına bağlı “kat irtifakı sahipliğine” dayanıyorsa, bunun, en geç 28 Kasım 2009 tarihine kadar “kat mülkiyetine” çevrilmesi zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 Sayılı Kanun’un 23. maddesi ile KMK’ye eklenen geçici madde 1). Maddeye göre bu zorunluluk, 5711 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten (28 Kasım 2007’den) önce, bağımsız bölümleri içeren yapı ile ilgili olarak “yapı kullanma izni” (iskân belgesi) almış olan yapılar içindir. Bu zorunluluğa uyulması halinde, yani 28 Kasım 2009’a kadar yapılacak kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar cezasız olarak tahsil edilecektir. Öte yandan, bu süre içinde, kat mülkiyetinin kurulması için girişimde bulunan kat irtifakı sahiplerinden birinin ya da yöneticinin, bununla ilgili belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifakı sahiplerine yaptığı yazılı bildirim cevapsız kalırsa, bunun gereğini yerine getirmeyenler, belediye veya (taşınmaz belediye sınırları dışında ise) mülki âmir tarafından bin Türk Lirası idari para cezasına çarptırılacaklardır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili olarak 5711 sayılı yasada öngörülen temel hüküm budur. Yasanın diğer kapsamlı hükümleri (özellikle toplu yapılar hakkında KMK’ye eklenen 9 maddelik yeni bölümle ilgili) ayrı bir inceleme konusudur. Bu bakımdan bu yazıda sadece, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili yeni düzenleme ele alınacaktır.

1) Önce şunu belirtelim: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en “zayıf hükmü”, kat irtifakı ile ilgili düzenlemedir. Aslında bir “ayni hak” olan ve Medeni Kanun’un 779 vd. maddelerinde tanımlanıp hükümleri belirlenen irtifak hakları ile KMK’de kat irtifakı adı ile anılan hakkın benzer yanı yok gibidir. Nitekim, Medeni Hukuk ilişkilerimize model olan İsviçre’de ve kat mülkiyetini ayrı bir yasa ile düzenleyen Almanya’da kat irtifakına benzeyen böyle bir kuruma yer verilmemiştir.

Bunun sonucu, arsa payı üzerine “bina edilmiş” bu yapay kavram dolayısıyla, Türk hukukunda “kat mülkiyetine geçiş” adı ile anılan bir sorun ortaya çıkmıştır.

2) Aslında, bir taşınmaz üzerinde ilerde kat mülkiyeti kurulması için yapılacak düzenlemenin temel “aracı” Medeni Kanun’da işler bir kurum olarak yer alan “şerh” (ya da “tapu şerhi”) sistemi olmalıydı. Çünkü şerh işlemi, taşınmazın üzerinde “irtifak hakkı” gibi fiili/maddi kullanmaya yol açacak bir işlem olmayacağından, sadece kat mülkiyetine geçişi garanti altına alan bir kayıt olacaktı.

Böyle anlaşılmayıp da, kat irtifakı denilen hak bir ayni hak sayılınca, bu hakkın sahipleri olan ortak malikler, bina tamamlanır tamamlanmaz (hatta bazen yarım tamamlanmış yapıyı) ortak mülkiyet payına bağlı ayni hak sahibi süjeler olarak, irtifak hakkının konusu olan “bağımsız bölümleri” işgal ve tasarrufta yanlışlık görmemişlerdir.

3) Fiili/maddi kullanmanın sonuçları da Kat Mülkiyeti sistemini altüst etmiştir. Önce, 5711 sayılı yasa ile getirilen belli sürede kat mülkiyetine geçiş zorlamasının asıl amacının vergi ve vergi cezasından bağışıklık yemi ile, başta emlak vergisi geliri olmak üzere gelir getirici kaynak sağlamak olduğu anlaşılmaktadır. Ancak bu hüküm ile, kat mülkiyeti kuruluş işlemlerini “her çeşit harç ve vergiden muaf” tutan (KMK.m.55) hükmün çeliştiği herhalde gözden kaçırılmış olmalıdır. Şunu da ekleyelim: Tapuda bu hak için ayrı bir sayfa açılmasının kabul edilmiş olması kat irtifakı sahiplerini tamamlanan yapıyı bir an önce işgal ve kullanmaya teşvik eden bir neden olmuştur.

4) Medeni Kanun’da düzenlenmiş olan irtifak hakkı, bizde, zaten yeterince anlaşılmış bir hak çeşidi değildir (Arapçadan alınmış gibi gözüken bu sözcük Osmanlıcada yoktur. 1925-1926’da İsviçre Medeni Kanunu’nu Fransızcadan Türkçeye çeviren komisyon üyeleri bunu, başka sözcük bulamadıkları için, Fransızca servitude terimine karşılık olmak üzere uydurduklarını itiraf etmişlerdir).

5) Hatalı sonuçlardan biri de irtifaklı bina için yapı kullanma izni’nin verilmesidir. Bu izni de alıp, bunun sağladığı garantiden yararlanan irtifak hakkı sahipleri, birçok bürokratik zorluklarla karşılaşacaklarını düşünerek, daha ileri gitme zahmetine katlanmaya gerek görmemişlerdir. Bundan başka, fiilen tasarruf ettikleri halde taşınmazın emlak vergisinin arsa yapı üzerinden alınması avantajından da yararlanmakta olmaları da bu davranışı destekleyen bir âmil olmuştur.

6) Kat irtifaklı taşınmazdaki yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmış ise, kat mülkiyetine geçilmesi bile, yönetimde KMK hükümlerinin uygulanacağı (KMK.m.17/III) kuralı da kat mülkiyetine geçişe gerek bırakmayan bir çözüm olarak kabul edilebilir.

7) 1000 TL para cezasının, belki en az on-on beş bin kişiden tahsili uygulamasının ne tür yakınmalara yol açacağını tahmin etmek müneccimlik sayılmaz.

Bunlardan başka, sadece vergi toplama amacına dayandığı izlenimini veren (iskân belgesi alınmış binalarla sınırlı) bu düzenleme dışında, yasak oyucu asıl sorunu oluşturan imar mevzuatına aykırı olarak yapıldığı için yapı kullanma izni alması olanaksız olan yapılardaki kat mülkiyeti tasarrufu sorununu çözecek hukuksal çareler üretmeye ağırlık vermelidir.