Her şeye rağmen sektör büyüyecek

1. Türk gayrimenkul sektörü açısından 2015 yılı nasıl geçti? 2016 yılı için inşaat ve konut sektöründen beklentileriniz nelerdir?

Türk gayrimenkul sektörü açısından 2015 yılı; ülkede iki tane genel seçim yaşanması ve bunun getirdiği siyasi belirsizlik ve gerilimlere rağmen başarılı geçti diyebiliriz. Özellikle konut sektöründe belki de Cumhuriyet tarihinden bu yana en büyük satış rakamlarının yaşandığı bir yıl oldu. 2013-2014’ün rekor rakamlarının üzerinde bir rakamla yılı kapattık. Ocak - Kasım sonu itibariyle konut sektöründe, 1 milyon 150 bine yakın konut satıldı ki sene başında verdiğimiz demeçlerde yılsonu itibariyle 1milyon 200 bin satış rakamına ulaşırsak kimse şaşırmasın vurgusunu yapmıştık. Şuan yılsonu rakamlarına baktığımızda ise 1 milyon 250 bine gelen konut satışıyla karşı karşıya kalmamız oldukça memnun edici.

Bununla birlikte özellikle mütekabiliyet sonrasında yabancıya konut satışı ve sayısında büyük bir sıçrama yaşandığını söylemeliyim. Aylık bazda 2 binlere varan yabancıya konut satışının yaşandığı bir ortamdayız ki bu yıllık bazda 24-25 bin konuta tekabül ediyor. 2013 senesinde 3,6 milyar dolar olan dış satım, geçen sene 4,6 milyar doları geçti. Böyle giderse bu yıl beklentisinin 5 milyar doları rahatlıkla aşacağını öngörüyoruz.

Dünya piyasalarındaki belirsizlikler; FED’in faiz artırımıyla ilgili karar almadaki yavaşlıkları, Çin’in parasını devalüe etmesi, AB ülkelerinin 2008 krizi sonrası hala gereken büyüme rakamlarına erişememesi, düşük faiz ortamına rağmen enflasyonist baskılar, bunun yanı sıra ekonomik hareketsizlik ve küçülme özellikle AB ülkelerinin sıkıntısı oldu ve bu sıkıntı hala aşılamadı. ABD ekonomisi yüzde 2-2.5 büyüme çizgisini yakalayacak gibi gözüküyor. Türkiye’de ise yüzde 3’ler civarında bir büyüme bekleniyor ki önümüzdeki dönemde bunun artabileceğinin sinyallerini 2015’in 3. çeyrek sonu rakamları itibariyle gözlemledik. Dilerim ki yüzde 4-5’lere yaklaşan bir büyüme rakamını Türkiye yakalayabilir. Bu gayrimenkul sektörü açısından da olumlu bir sinyal!

Özellikle belirsizlik, kararsızlık gibi durumlara rağmen sektörde yaşanan bu gelişme; istikrarın da devam etmesiyle birlikte, 2016’da sektör adına daha da önemli rakamlara erişmeyi ve büyümeyi işaret ediyor.

Bu arada yapılacak reformlar, yeni düzenlemeler ve teşvikler çerçevesinde yeni dönemde sektörü olumsuz etkilemesi muhtemel bir takım unsurlara da dikkat çekmek lazım! Özellikle rant vergisi ve bunun ne şekilde uygulanacağının tam algılanamaması kafalarda bir takım soru işaretleri ve belirsizliklere sebebiyet veriyor ki bunların da kısa sürede yapılacak düzenlemelerle netleşeceğini düşünüyorum.

Bunun yanı sıra geçmişte, şahıslar bazında beş yıldan fazla bünyede tutulan gayrimenkullerin satışında, vergi istisnası vardı. Vergi alınmıyordu! Şimdi ise bu kademeli olarak artan bir vergi oranı sistemine doğru geçilecek ve her hâlükârda beş seneden fazla herhangi bir kişinin uhdesinde gayrimenkul kalsa da mutlaka belli bir yüzdeyle vergilendirilecek. Vergisiz dönem bu anlamda sona eriyor. Bu tabi arsa maliyetleri üzerinde bir baskı oluşturabilir mi, bunu hep birlikte göreceğiz.

Ama genel olarak 2016’dan umutluyum. Özellikle siyasi belirsizliklerinin ortadan kalkmasıyla, ekonominin genelinde ve gayrimenkul & inşaat sektörü özelinde daha iyi bir dönemin başlayacağını düşünüyorum.

Bu anlamda Türkiye’nin Güneydoğusunda yaşanan acı hadiseler ve başta Suriye, Irak olmak üzere komşu ülkelerde yaşanan sıkıntılar ve Türkiye’nin Güneydoğusundaki terörist faaliyetleri hepimizin üzüntü kaynağı. Bir anlamda özellikle yurt dışı kurumsal yatırımcıları tedirginliğe iten önemli bir unsur.

Bireysel yatırımcılar bazında konut sektöründe yaşanan hareketliliği ne yazık ki  kurumsal yatırımcılar ve sektörün diğer segmentlerinde bu sene yeterince göremedik. Bunun da altını çizmekte fayda var. Ama genel anlamda 2016 senesinden umutluyum.

2. Son üç yıldır "inşaatta balon var" söylemi adeta dillere pelesenk oldu. Bu konudaki görüşünüz nedir?

Konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen fiyat balonunun, Türkiye konut sektöründeki varlığı uzun süredir sorgulanıyor.

Ülkemizde bu konu IMF heyetinin birkaç yıl önce Türkiye’ye gelişi ve ‘Türkiye’de balon var mı?’ diye GYODER’i ziyaret etmesi sonrasında gündeme geldi. O günden bugüne de süreç tartışılıyor. Bazı düşüncelere göre balon var bazılarına göre ise yok. Uluslararası boyutta ölçülebilir kriterler üzerinden sektöre baktığımızda; konut fiyatının getiriye oranını (satın aldığınız konutun geri dönüş süresini size getireceği kira değerleri üzerinden kaç senede geri aldığınız) ve kişisel gelire oranını (kaç yıllık kişisel gelirinizle ortalama bir konutu elde ettiğinizi) değerlendirmek gerekiyor.

Bu kapsamda 2010-2015 zaman aralığı referans alınarak fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları incelendiğinde; Türkiye’de düşünüldüğü gibi sektörün ve Türkiye’nin genelini kapsayan bir kırılganlık yaşanmadığını söyleyebilirim.

3. Büyük İstanbul depreminin üzerinden 16 sene geçti. Sizce Türkiye artık depreme hazır mı?

Aslında deprem Türkiye’nin gerçeği ve yeni ortaya çıkan bir şey değil. Bu gerçek ışığında uzun yıllar sadece konuşularak zaman kaybedildi ama son 4 senedir tavır çok daha başka. Bu konuda Bakanlık kuruldu, afet riski altındaki alanlarla ilgili kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 no’lu yasa devreye sokuldu. Ve başlangıçta Türkiye’de kentsel dönüşümün ne olduğunun anlaşılması noktasında kararlı bir tavır sergilendi. Çünkü bazılarına göre kentsel dönüşüm bir rant aracıydı. Bunun öyle olmadığı ve ortak bir kamuoyu menfaati olduğu, kamuoyunun ve ülkenin genelini ilgilendirdiği ve bunu sadece bir rant vasıtası olarak algılamanın konuyu yanlış algılamak olacağı yönünde bir duruş sergilendi.

Bu kapsamda her şeyin hazır olduğunu söyleyemeyiz ancak devletin konuyu çözme noktasında attığı kararlı adımların dönüm noktası olduğunu söylemeliyim.

4. Kentsel dönüşüm projelerini nasıl değerlendiriyorsunuz? Türkiye ekonomisine neler kazandıracak?

Kentsel dönüşüm Türkiye’nin yürüttüğü en önemli projelerden bir tanesidir. Ortaya çıkaracağı ekonomiklik büyüklük trilyon dolarla hesap edilecek ve Türkiye ekonomisine ciddi ivme katacak bir proje.

Kentsel dönüşüm çalışmalarının ekonomiye yansıması daha henüz arzu ettiğimiz noktada olmayabilir ancak piyasaya bir hareket getirdiği ve konut piyasasını hareketlendirdiği kesin. Aslında dönüp büyük resme baktığımızda Türkiye’de özellikle konut üretimi 3 önemli unsura dayalı. Bir tanesi nüfus artışı ki bu nedenle Türkiye her yıl 500 ila 550 bin konut yapmak zorunda. İç göç devam ediyor. Türkiye’de kentleşme oranını dikkate aldığımızda yaklaşık %75’ler seviyesinde. Bunu %85’e çekmek gibi hükümetin bir gayreti var. Bu sayının %85’e çekilmesi demek Türkiye’deki nüfusun % 10’unun yani yaklaşık 7.5 - 8 milyon insanın kırsal kesimden kentlere göçü demek.

Böyle baktığımızda yaklaşık 2 milyona yakın konut; Türkiye’nin makroekonomik genişlemesine paralel olarak ve kırsal kesimden kentlere olan göçten dolayı iç göç odaklı. Kentsel dönüşümde de 7 milyon konutun yenileneceğini ve bunların 15 yıllık bir sürece yayılacağını düşünürsek,  bu süre zarfında yaklaşık 16-17 milyon konut yapılması lazım. Hem Türkiye’de nüfus artışından ötürü bir konut açığı doğmasın, hem iç göç doğru yönetilsin kentlerimizde çöküntü alanları ve gecekondu alanları ortaya çıkmasın, hem de kentsel dönüşüm üzerinden konut stoğu, güvenlik sorununu aşsın ve depreme karşın daha güvenli konutlar ortaya çıksın.

Bu aşağı yukarı ortalama yılda 1 milyon konuta tekabül ediyor. Bugün itibariyle Türkiye’de 700 bin civarında alınan ruhsat sayısı 800 binleri geçti ama bunların hepsi işe dönüşmeyebilir. Ama bina iskanlarına ya da temel ruhsatlara baktığımızda Türkiye’de yılda yaklaşık 700 binler civarında konut üretiliyor. Demek ki bu ortalamadan hareketle Türkiye’de aslında biraz daha marjinal olacak ama konut üretiminin 1 milyona kadar çıkması lazım ki biz bütün bu süreci doğru yönetelim ve kentlerimiz layık olduğu siluetlere kavuşsun. Bu gözle baktığımızda yaklaşık 15 yılda 15 milyon konut gibi baksak ortaya çıkacak ekonomik büyüklük 3 trilyon dolar civarında olacaktır.

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün diğer sektörler üzerinde yaptığı çarpan etkisini de dikkate aldığımızda bir o kadar daha önemli bir rakam ortaya çıkıyor. Türkiye’nin buradan yaklaşık %25-30 civarında bir katma değer sağlayacağı öngörülebilir. Bu şekilde baktığımızda da yaklaşık 800-900 milyar dolarlık bir artı kapasite, ekonomik büyüme rakamıyla karşı karşıyayız. Bu da bugünkü Türkiye’yi 2’ye katlamak anlamını taşıyor. Kentsel dönüşümün ekonomik anlamı bu ama tabii bu bir süreç. Bu ortalama 15 seneye yayılabilecek bir süreç ama daha ötesine geçmemesi lazım ki risk bir an önce bertaraf edilebilsin. Dolayısıyla bu büyük pasta henüz çok ortaya çıkmış olmayabilir. Ama konuşulması bile ekonomiye ve konut sektörüne bir hareketlilik getirdi. Bu anlamda çok önemli bir proje yani sadece sosyal ve güvenlik açısından değil aynı zamanda ekonomik açıdan da büyük bir kapasite içeriyor.

Tüm sürecin tamamlanabilmesi için yaklaşık 450 milyar dolar yani yıllık 30 milyar dolar gerekiyor. İnşaat sektörünün doğrudan istihdama etkisi ise 1 milyona yakın ama sektöre hizmet veren malzeme, üretim gibi farklı sektörlerdeki çarpan etkisiyle bu rakam aslında daha da fazla.

Peki bu gerçekleşir mi ? Ne yapılmalı?

Öncelikle şunu söylemeliyim ki ne ulaşım ne konut yerleşimi master planlaması olmadan kentsel dönüşümü başarmak zor. Şunu unutmamalıyız ki kentsel dönüşüm bulunduğu noktada binaların yıkılarak aynısını yeniden yapmak değil! Kentsel dönüşüm hem ülkenin genelinde hem sokağın özelinde tek tek ciddi çalışmayla başarılabilecek bir proje.

TOKİ bugüne kadar çok önemli bir iş başardı. Hangi perspektiften bakarsak bakalım. Dünyanın her yerinde 10 yılda 600bin konutu 2.600 farklı noktada yapmak kolay iş değil. Eğer Türkiye’nin %20’lik nüfusunda alt kesim ancak sosyal konut proje kapsamında konut sahibi olabilecekse; bizim önümüzdeki 15 yılda 15 milyon konutu yaparken bunların sadece 2.5 - 3 milyonunu sosyal konut statüsünde belki bir o kadarını da olta – alt gruba yönelik yapma gerekliliğimiz var. TOKİ’ye baktığımızda 10 yılda 600 bin, yılda ortalama 60bin konut yapabiliyor ama biz 3 milyon konuttan bahsediyoruz. TOKİ şu anki kapasitesini ancak ikiye katlarsa biz kentsel dönüşümü tamamlayabiliriz. Böyle bir imkan olmadığı için de bizim özel sektörü ne yapıp edip oyunun içine katmamız gerekiyor. Tabi şunu da unutmamak gerekiyor ki uygulamış olduğu sosyal konut politikaları sebebiyle TOKİ’ye Afrika’nın belki akla gelen bütün ülkeleri ve hatta Orta Amerika ülkeleri dahil yaklaşık 60’dan fazla ülkeden talep geldi. Hepsinin istediği şey uygulanan modeli kendi ülkelerinde de hayat geçirmekti Bugün Dünya Bankası ve BM’in konu başlıklara baktığınızda konut konusunun en başta geldiğini göreceksiniz.

Bu noktada TOKİ’ye bir enternasyonal boyut katılarak, Türk inşaat sektörünü ve Türk İnşaat malzemecilerini yanına alarak dışa açılsa dünyada 2050’ye kadar 600 milyon konut yapılacak ki buradaki pazar büyüklüğünü düşünün. Bugün Türkiye’nin 3 katı kadar ki potansiyel Türkiye’nin dışında var!

7 milyona yakın konutun yıkılıp yeniden yapılması için finans kaynakları yeterli mi? Kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü göz önüne alındığında dönüşümün kat karşılığı, yap-sat ve ön satış gibi geleneksel yöntemlerle finanse edilmesinin zor olduğunu düşünüyorum. Dönüşüme finans sağlanabilmesi için araçların çeşitlendirilmesine ihtiyaç var. Bu konuda, özellikle gayrimenkul sertifikaları, sukuk, GYO’lar ( Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) ve GYF’ler (Gayrimenkul Yatırım Fonları) gibi SPK tarafından piyasaya sunulan yeni düzenlemeler ve Bireysel Emeklilik Fonları (BES) alternatif oluşturarak önemli bir rol oynayabilirler.

Bununla birlikte büyük ölçekli kentsel dönüşüm hareketine hız kazandırılması için teşvik mekanizmalarının harekete geçirilmesi gerekiyor. Teşvikler ile hem mal sahipleri konutlarını yenilemeye teşvik edilebilir, hem de geliştiriciler ve yatırımcılar özendirilebilir.

Yeşil Dönüşüm Şart: Unutmayalım ki dünyanın en ucuz enerjisi, üretilen değil tasarruf edilen enerjidir! 1 birim paranın enerji üretimi yerine enerji tasarrufunda kullanılması, 6.6 kat verimlilik farkı sağlıyor. Yani 100 milyon doları 50 megavatlık bir santral yapmak için harcamak yerine enerji verimliliğini sağlamak için bir binada kullansanız 335 megavat ekstra enerji sağlamış oluyorsunuz.

Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi planlanan yaklaşık 7 milyon konutun yeşil olması durumunda 2023’e kadar 26 milyar dolarlık enerji ve su tasarrufu sağlanacaktır. Binaların faydalı ömrünün 50 -60 yıl olduğu dikkate alındığında, esasen gerçek tasarruf miktarı 150 milyar doları aşacaktır.