Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları...

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmamışsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren (kiracı sıfatı ile karıştırıldığı için, kiralayan değil, kiraya veren terimi kullanılmaktadır) süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Yeni Borçlar Kanunu’nun (6098) Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101) l0. maddesi 6570 sayılı yasanın “yürürlükten kaldırıldığını bildiriyor”. Bu ifade bugün için isabetli değil; Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Yasa, 1 Temmuz 2012’ye kadar uygulanmaya devam edecek! Bu tarih yeni Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe giriş tarihidir. Ancak o günden itibaren, içerdiği koruyucu hükümlerin çoğu yeni kanuna (BK) geçirildiği için, “konusuz kalan” 6570 sayılı yasa “mevzuat mezarlığına” gönderilecektir.

Yeni Borçlar Kanunu, pek çoğu taraf iradelerine dayanan eski kanunun (1926; 818 sayılı Kanun) kira sözleşmesi konusundaki temel düzenini ve sistemini (dil yenilemeleri ve düzeltmeleri dışında) benimserken yirminci yüzyılın liberal rüzgârlarının ürünü olan kira ilişkisinin taşınmazlarla ilgili bölümüne sıra gelince duraksamış ve yarım yüzyıllık bir uygulama ile (kimi dalgalanmalarla da olsa), ehliyetini kanıtlamış “6570”i, bu kez ana kanunun (BK’nin) “339-356. maddelerinden oluşan” “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı ayrımdaki hükümlerle düzenlemiştir.

Hemen anlaşılacağı gibi, bu bölümdeki konut sözcüğü eski yasadaki mesken karşılığıdır; çatılı sözcüğü ise “musakkaf” yerine kullanılmıştır (Çatılı İşyeri ifadesi, meskenin çatısız olmayacağı için tercih edilmiş olmalıdır.) 6570 sayılı Yasa’nın uygulama alanı bütün ülkedeki “mesken ve musakkaf yapılar” değil, sadece belediye sınırları içindeki çatılı taşınmazlar ile liman, iskele ve istasyonlardaki aynı vasıftaki (yani “musakkaf”) taşınmazlarla sınırlıdır. Yeni düzenlemede bu sınırlama kaldırılmıştır; ülkenin köy, kasaba, dağ başı vb. nerede olursa olsun “konut ve çatılı işyeri”nin kira ilişkisine bu kurallar uygulanacaktır. Bu hükümlerin uygulanması açısından başka bir genişleme, kamu kurum ve kuruluşlarının konutlarında, hangi usulle yapılmış olursa olsun, bu hükümlerin uygulanacağı kuralıdır. Böylece sık sık görülen “lojman boşaltma” sıkıntıları da ortadan kalkacaktır. 6 ay ve daha az kullanım için yapılan kiralamalar (örneğin sayfiye evleri kiralamaları) ise bu hükümlere tabi olmayacaktır. Bir başka yenilik de “mabetlerin kiraya verilemiyeceği” hakkındaki 6570 sayılı kanunun 1. maddesinin son fıkrasına yeni düzenlemede yer verilmemiş olmasıdır. Bu hükme zaten gerek yoktu; mabetler nitelikleri icabı “extra commercium” yerlerdir.

Kanımca, bu düzelmemede eksik olan konu şudur: Kiracısı korunan konut veya işyerinin değeri göz önünde tutulmadan, hepsi için, korumaya ilişkin standart kuralların uygulanması öngörülmüştür. 6570 sayılı yasanın uygulanmasında bu noktaya ilişkin yakınmalara rastlanmıştı. İsviçre’de yapılan değişiklikle (OR.Art.2536), lüks yapılarda (6 odayı geçen konutlarda) koruyucu hükümler (kira bedeli ile ilgili) uygulanmayacaktır. Kontrollü kira rejimi uygulamasında İngiltere’de de kiradaki taşınmazın vergi değeri (rateable value) ölçüsüne göre bir sınır öngörülmüştür.

Yeni Borçlar Kanunu’nda (m.340) “Bağlantılı Sözleşme” adı ile anılan (koppelungsgeschâft) kiranın akdini veya sürmesini bir başka sözleşmenin varlığına bağlayan bir anlaşma varsa, bağlantı sözleşme geçersizdir (İsviçre BK.m. 254’e göre “nichtig”!).

Kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili hüküm BK. 344. maddede yer almıştır. Dört fıkradan oluşan bu maddede ilk önce (fıkra 1) tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları ile ilgilidir; bu anlaşmada kararlaştırılan bedel, bir önceki kira yılında üretici fiat artış oranını geçmemek koşulu ile geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun kira sözleşmelerinde de uygulanır. 2 ve 3. fıkralarda, artışın üretici fiyat artış oranını geçmemek koşulu ile hâkim tarafından “hakkaniyete göre” belirleneceği, 5 yıldan fazla süreli kararlarda da yenilenen kiranın, yine üretici fiat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu, emsal bina bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından saptanacağı öngörülmüştür. Son fıkraya göre, kira yabancı para üzerinden yapılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira parasında değişiklik yapılamaz.

Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgilidir. Bunlar dışında kalan konularda, bu hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, BK m. 299 vd. maddelerde düzenlenen kirayla ilgili genel hükümler uygulanır. Bunlar dışında konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ile ilgili düzenleme ise şöyledir:

(a) Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmamışsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren (kiracı sıfatı ile karıştırıldığı için, kiralayan değil, kiraya veren terimi kullanılmaktadır) süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

(b) Bununla birlikte kiraya veren ancak on yıllık süre sonunda, uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (m.344, fıkra 1, c.2). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiraya veren, on yılın sonunda genel hükümlere göre fesih bildirimi ile kira ilişkisine son verebilir.

(c) Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşa veya imarı, onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekiyorsa, belli usule uyarak tahliye davası açarak, kirayı sona erdirebilir.

Kiraya veren, gereksinim sebebiyle tahliye ettirdiği kiralananı, üç yıl geçmedikçe, eski kiracısından başkasına kiraya veremez.