İnşaat ama özellikle de konut sektörünün en büyük eksiği pazar araştırması yapmadan, finansal analiz raporları çıkarmadan proje geliştirilmesi. Elbette bu eksikliğin temel nedeni, bu araştırmaların zorunlu olmaması, şehir plancılığının gereklerinin kesin çizgilerle belirlenmemesi. Herkesin müteahhit olabildiği ülkemizde, doğru nazım planlarından da bahsedilemediği için aklıselim firmaların tek dayanağı değerleme firmalarının verileri. Eva Değerleme’nin periyodik olarak gönderdiği raporlar da hem konut geliştiricileri hem de konut alıcıları için önemli.
Nasıl okumak lazım?
Değerlerin %25 gibi standart bir bandın üzerine çıktığı lokasyonların ne kadar gelecek vadedecek özelliklerinin olduğuna bakılarak bir değerlendirme yapmak lazım. Eğer bir semt %40’ın üzerinde değerlenmişse ve o bölgede tüm şehri ilgilendiren büyük bir proje yoksa, o zaman bu lokasyonda yeniden %40’lık bir değer artışı beklemek hayalperestlik olur. Dolayısıyla aşağıdaki oranlara bu gözle bakmanızı öneririm. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin markalı konutta İstanbul’u 34 bölgeye ayırarak yaptığı çalışmada hangi daire tipinde hangi bölgenin en çok kazandırdığı da analiz ediliyor. Bu analize göre 1+1 daire tipinde en çok değer kazanan bölgenin %48 artışla Kâğıthane-Seyrantepe bölgesi olduğu belirtiliyor. Bu bölgeyi %43 artışla Esenyurt ve %34 artışla Taşdelen izliyor. Araştırma, 2+1 daire tipinde en çok değer artışının %64 oranla Ayazağa-Maslak- Darüşşafaka bölgesinde gerçekleştiğini ortaya koyuyor. Bu bölgeyi %43 değer artışıyla Başakşehir Kayabaşı ve %36 artışla Pendik takip ediyor. 3+1 daire tipine bakıldığında ise en çok değer artışının %53 artışla Ayazağa- Maslak- Darüşşafaka bölgesinde gerçekleştiği görülüyor. Bu bölgeyi %42 artışla Fikirtepe- Merdivenköy ve %38 artışla Basın Ekspres Yolu çevresi ve Güneşli bölgesi izliyor.
Hangi daire tipi?
Araştırmaya göre İstanbul’da bulunan markalı konutların %28,16’sı 3+1, %28,05’i 2+1 ve %27,55’i 1+1 daire tiplerinden oluşuyor. Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, belirlenen verilere göre markalı konutların yaklaşık %55’inin 2+1 ve daha küçük evlerden oluştuğuna, diğer bir deyişle İstanbul’daki markalı konutların %55’inin 80 m2’nin altında olduğuna dikkat çekiyor. En çok üretilen konutların metrekarelerinin düşük olması, bu konutların daha çok alıcı bulduğunun da net bir ifadesi. Ancak şuna da dikkat etmek lazım ki 2013 ve 2014 yılının gözde yatırım tipi olan 1+1’lerin 2015’e gelindiğinde yerini 2+1’lere bırakmıştı. Türkiye’de bireysel yabancı yatırımcılar arttıkça, konut metrekareleri de yükseliyor. Zira yabancı yatırımcıların çoğu Körfez ülkeleri ve Ortadoğu’dan. Onların alışık oldukları oturum metrekareleri de bizimkilerden çok daha fazla.
