Ülkemiz deprem kuşaklarının kesişim noktasında olduğu için, yüzyıllar boyunca bu topraklarda yaşayanlar depremlerden en olumsuz şekilde etkilenmişlerdir. Depremlerden kaynaklı can kayıpları ve sakatlanmalar, depremlere karşı sağlam yapılamayan yapı stokları nedeniyle olmuştur. Ülkemiz 1999 ve 2023’te olan depremlerle binlerce yurttaşını yitirmiştir. 1999’dan sonra binaların ve yapı stoklarının yeni imar planlarına göre sağlıklı yapılma zorunlulukları ve kentsel dönüşüm çabaları da mevcut koşullar altında durma noktasına gelmiştir. Bina destekleme programlarının etkisi yalnızca geçici çözüm üretebilmiştir. Binaların yıkılıp yeniden çağın koşullarına göre yapılmaları, önümüzdeki en büyük zorluk olarak durmaktadır.
Peki niye kentsel dönüşüm durma noktasına gelmiştir? Kentsel dönüşüm ülkemizde nasıl rantsal dönüşüm formuna dönüşmüştür?
İnşaat maliyetlerinin m2 başına piyasada en düşük 1000 dolar olduğu günümüzde, gerçekçi rakamlar ile 100 m2’lik bir dairenin maliyeti 100 bin dolar olduğu düşünülürse bugünkü kurla bu daire sahibine 3 milyon 200 bin TL’ye mal olmaktadır. Asgari ücretle geçinmeye çalışan bir insanın kendi dairesini bu para ile alması durumunda, kişi yaşamını bütün riskleri göz önüne alarak beton tabutlarda sürdürmeye devam etmektedir.
EŞİTLİĞE KARŞI ANLAYIŞ
Devletin dönemsel destekleri ve uygulamaları devamlılık arz etmemektedir. Seçimler öncesi 700 bin TL hibe + 100 bin TL taşınma yardımı ve 700 bin TL düşük faizli uzun süreli krediler, seçim sonrası sona erdirilmektedir. Bu da olanaklardan her yurttaşın eşit şekilde yararlanabilme şansını tamamen ortadan kaldırmaktadır.
Adaletsizlik yalnızca bu destek konusunda mı? Tabii ki hayır. Kentsel dönüşüm kapsamına giren bir bölgede belli dönem uygulanan kat irtifa hakkının dönemsel değişiklikler göstermesi de ayrı bir kaotik durum yaratmaktadır. Bir sokakta, bir mahallede bina yüksekliğinin 12.50 metrelik uygulama koşulunu dayatan bir belediye, aynı konumlarda siyasi atmosferi gözeterek belli bir dönem yasal izinle alınan 15.50 metrelik uygulamayı örnek bile gösterilmesine olanak vermemektedir. Ülkemizde yaşayan her yurttaşın eşittir, kentsel dönüşümdeyse yurttaş “sen eşit değilsin” anlayışına mahkûm edilmektedir.
Aslında çözüm çok kolaydır. İnşaat maliyetinin çok yüksek olduğu, en ucuz kentsel dönüşüm faiz oranın yüzde 3’ün yukarısında olma durumuna karşı, sosyal bir devletten beklenen en akılcı çözüm, insanları bu yüksek maliyet altına sokmadan kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı stokuna devlet tarafından daha önce verilen desteklerin aynen uygulama olanağı verilmesidir. Bir devleti yöneten akıl herhangi bir dönem uygulanan olanağı farklı zaman dilimlerinde farklı uygulamamalıdır. Daha önce verilen her olanak yenisi için de birer kazanılmış olanak şartı olarak yurttaşlara sunulmalıdır. İnsanlar adaletin olmadığı koşullarda, kendi doğrularına göre adaleti yaratmaya çalışmakta, ki bu da devleti yönetenleri sorgulanır hale getirmektedir.
YÜZDE 50+1 UYGULAMASI
Kentsel dönüşüm, zemin bakımından riskli bölgelerin öncelikli olma durumu gözetilerek yapılmamaktadır. Bu işlem nasıl yürümektedir?
Rant değeri yüksek bölgelerde, 1999’dan önce yapılan yapılar ya bir müteahhidin bir daire alarak bu yapıya girmesi veya paramı katlayarak artırırım diye düşünen bir kat sahibinin mimar ve inşaat şirketi ile oluşturdukları organizasyon ile ferdi olarak belediyeye mevcut yapının depreme dayanıksız olduğu başvurusu ile çok kolay gerçekleşebilmektedir. Daha önce “binadaki kat sahiplerinin en az üçte ikisinin olurunu alma” ilkesi de yeni düzenleme ile yüzde 50’nin üstü bulunduğunda süreç kolay başlatılabilmektedir.
Bir kat sahibinin mevcut evini kaybetme olasılığı eskiye göre çok kolay gerçekleşebilmektedir. Süreç daha hızlı ilerlesin diye oluşturulan yeni yasalar, sadece sistemi kendi çıkarları için kullananlar için kolaylığa dönüşmüştür. Esasında, yüzde 50+1 uygulaması ile yapılmak istenen, çoğunluğu sağlayanların “Biz ne istersek onu yaparız” düşüncesinin önüne geçilmesidir. Bu durumda tüm kat sahiplerinin arsa hisse oranları göz önünde bulundurularak küçültme veya büyütmenin buna göre yapılması işlemi daha kolaylaştıracaktır.
NE YAPMALI?
Peki çözüm ne olmalıdır? Nasıl sistem hızlı yürütülmelidir? Daha önceki uygulamalar, o bölge için örnek teşkil etmelidir. Kat irtifa ve destek sadece dönemsel uygulanmamalıdır. Kentsel dönüşümden etkilenen kat sahiplerine ve kiracılara, yapı yenilenene kadar destek sürdürülmelidir. Kat sahiplerine en az maddi külfete yol açacak yaklaşımlar gözetilerek uygulanmalı, yeni inşaatı yüklenen firmaya ilave kat imkânı vererek kat sahiplerine en az maliyet yükü yansıtılmalıdır.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapılara sağlanan banka kredi imkânları asla yüzde 1’in üstünde olmamalı, ödeme planı da daha uzun bir zaman aralığına yayılarak uygulanmalıdır.
Süreç içinde belediyelerin “İmar AŞ” yapılarından alınacak desteğe kolayca erişebilme olanağı kat sahiplerine sunulmalıdır. Mutlaka süreçte hukuksal ve teknik yardım sağlayan yapılar profesyonelce oluşturulmalı ve denetimli olarak yapılanmalıdır.
Yeni yapıların m2 alanları tapu hisse oranları gözetilerek orantılanmalı, yeni şerefiye bedelleri sadece kat sahiplerinin anlaşmaları beklenerek alacakları ortak kararlara bağlı değil, belediyenin belirlediği sınırlar içinde yapılanmalıdır. Çünkü anlaşmayı zorlaştırarak bu durumdan imkân sağlamaya çalışanların art niyetli yaklaşımlarına açık duruma getirebilmektedir.
Sistemi ranta dönüştürebilme olanağı yaratanlara, bu olanak sınırsız verilmemelidir. Paramı katlayarak bu işten kâr elde ederim yaklaşımının karşısında, mutlu yuvalarında huzurlu yaşamı isteyenlerin ezilmemeleri sağlanmalıdır.
Kentsel dönüşüm sürecinde haksızlığa uğradıklarını düşünenlere hukuka başvurabilme olanağı sağlayan yapı, bu sistemi kendi çıkarları için diğer kat sahiplerini olumsuz koşullara iten kişi ve yapılara da bu olanağı vermemelidir.
Ülkemizde iyi uygulamalar varken durumu kat sahiplerinin aleyhine geliştirebilecek girişimlerde bulunmaktadır. Üsküdar Belediyesi seçimden önce güzel bir uygulama başlamıştı ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi de bunu desteklemişti. Uygulamada, kat sahiplerinin işi biraz daha kolaylaşsın diye 800 m2’nin üzerindeki parsellere +1 kat ilave verilmesi sağlanarak bu katın müteahhide verilmesi durumunda kat sahiplerinin ödemesi gereken tutarın biraz daha azalması hedeflenmiştir. Ama bunun da bazı mahallelerde uygulanıp bazı mahallelerde uygulanmaması eşitsizlik durumunun en basit örneği olmuştur. Bir vatandaşa herhangi bir imtiyaz veya taviz veriliyorsa, tüm vatandaşlara eşit olarak verilmesi gerekir. Bu en doğal anayasal haktır. Bunun devamında da kötü niyetli uygulamaya çok açık olan “rezerv alan” olayının çıkartılması, kat sahiplerinin karşılaşabilecekleri en tehlikeli sürecin başlangıcıdır.
