6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde konut kiralarına yapılacak artış oranının üst sınırı yüzde 25 olarak belirlenmiş olup kiraya yapılacak zamlar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçemeyecektir. Düzenleme sadece konut kiraları bakımından söz konusu olup ilk defa kiraya vermede ve işyerlerinin kiralarında geçerli olmayacaktır.

EŞİTSİZLİK YARATTI

Söz konusu düzenlemede, enflasyon ve ekonomik kriz nedeniyle  konut kira sözleşmelerinde kiracıyı korumak istenilmiş ise de amacına ulaşamamıştır. Şöyle ki:

- Düzenleme mevcut kiracılar için geçerli olduğundan evini yeni kiraya veren mal sahipleri, düzenleme öncesi belirlediği rakamları artırmışlar, böylelikle farklı oranların uygulanmasına yol açmışlardır. Bu yönüyle de kiracıların korunması açısından kiracılar arasında hem haksızlık hem de kira bedellerinin orantısız bir şekilde oldukça yükselmesine neden olarak dengesizlik yaratmıştır. 

- Mal sahibinin aynı zamanda başka bir evde kiracı olması ve düzenlemeden önce kira sözleşmesinin yenilenmesi nedeniyle kira bedelinde yüzde 25’in üstünde bir artış yapılması ancak mal sahibi olduğu konut açısından ise düzenlemeye uyarınca yüzde 25 üst sınıra takılması dolayısıyla kiracılar arasında eşitsizlik oluşmuştur.

- Geçimini kiradan karşılayan mülk sahipleri ise enflasyon ve ekonomik kriz karşısında mağduriyet yaşamaktadır. Zira mülk sahibi geçimini kiradan karşıladığını ispat etse dahi yüzde 25’in üstünde zam talep edemeyecek, kiracıyı anlaşamadıkları gerekçesiyle çıkaramayacaktır. Mülk sahibinin dava açma hakkı elbette ki vardır ancak yasa hükmü mahkemeyi de bağladığı için mahkemeler, kiracı eğer yüzde 25 zam oranını vermeyi kabul etmiş veya vermiş ise mahkemeler açılan tahliye davalarını reddedecektir.

ANAYASAYA AYKIRILIK

Ayrıca düzenlemeye rağmen, taraflar ister anlaşarak isterse de mülk sahibi tarafından çeşitli baskılarla kiracı yüzde 25’in üzerinde kira artışını kabul etmek durumunda kalsa da bu anlaşma kanuna aykırılık nedeniyle geçerli olmayacağından kiracı, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince, fazla ödediği tutarların iadesini talep edebilir ya da sonraki kira bedelleri ile takas edebilir. Sınırlamalar karşısında mülk sahibi, anayasada koruma altına alınmış olan “mülkiyet hakkının” ölçüsüz bir şekilde sınırlandırıldığı gerekçesiyle anayasaya aykırılıktan Anayasa Mahkemesi’ne başvurulabilir. Zira Anayasa Mahkemesi özetle içtihatlarında, genel ve özel sınırlamaların anayasanın sözüne ve ruhuna uygun olması gerektiğini ve hakkın özüne dokunulamayacağını aksi takdirde yapılan ölçüsüz sınırlamaların kamu yararı amacını aşarak kiracı ile mülk sahibi arasında adil dengenin bozulmasına neden olabileceğini belirterek anayasaya aykırılıktan sınırlamaların iptaline karar verebilmektedir.

Düzenlemenin ardından kiracıyla mülk sahibi arasındaki hukuk ve ceza dosyalarında artışın yansımalarını görmekteyiz. Zira ülkenin mevcut durumu ile birlikte getirilen bu düzenlemenin, mülk sahibi ile kiracı kavgalarını hatta cinayetlerini artırdığına tanık olmaktayız.

AV. TUĞÇE KABAOĞLU