Taşınmaz Satışında Vergi Sürprizi Yaşamayın!

Değerli okurlarım, günlük hayatta gerçekleştirdiğimiz bazı işlemler, bizleri vergi kanunları karşısında “mükellef” konumuna getirebilir. Sahip olduğumuz konutu veya işyerini satmamız, farkında olmadan bizlere vergi mükellefi kimliği kazandırabilir. Eğer bu kimliğin farkına zamanında varır ve yükümlülüklerimizi zamanında yerine getirirsek herhangi bir vergi cezası ile karşılaşmayız.

İşte size, kötü sürprizleri önlemek adına bireylerin sahip olduğu taşınmaz satışlarının vergi kanunları karşısındaki durumuna ilişkin önemli ipuçları.

Taşınmazlar 5 yıl içinde satılırsa gelir vergisine tabi

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca sahip olunan taşınmazların, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışından elde edilecek kazanç, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. 5 yıl geçtikten sonra satılırsa kazanç vergiye tabi olmaz.

Eğer gayrimenkul 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Gayrimenkuller bedelsiz olarak edinilmişse bunların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmez.

Taşınmaz satış işlemi çoğalıyorsa ticari kazanç doğabilir

Özellikle arsa karşılığında elde edilen konutların satış işleminin gelir idaresince ticari kazanç olarak değerlendirildiği görülmektedir. Taşınmaz satış işlemi çoğalıyorsa, artık değer artış kazancından değil, ticari kazançtan bahsedilmektedir. Yani hiç farkında olmadan bir müteahhit gibi gelir vergisi mükellefi olmanız istenebilir.

Gelir idaresi, değer artış kazancı - ticari kazanç ayrımını yapabilmek açısından bazı unsurlar üzerinde durmaktadır. Birincisi, “faaliyetteki devamlılık” unsurudur. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı, bir meslek halinde sürdürülüyorsa kazanç ticari kazançtır. İşlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Buna da “yılda tekerrür veya olayda tekerrür” denir.

İkinci unsur ise “satış amacı”dır. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacı ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Üçüncü ve son unsur ise “ticari organizasyon”dur. Eğer satış işlemleri bir ticari organizasyon oluşturularak yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir.

Taşınmaz satış işleminde katma değer vergisi

Taşınmaz satış işlemi değer artış kazancı olarak değerlendiriliyorsa katma değer vergisinin konusuna giren bir işlem olmayacaktır. Ancak ticari kazanç kapsamında bir değerlendirme yapılıyorsa satış tutarı üzerinden katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.

Taşınmaz satış işleminde tapu harcına dikkat

Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satış işlemi tapu harcına tabidir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 16.5 oranında alınır. Tapu harcı, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak bu değer gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Daha düşük beyanda bulunulması ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (hesaplanacak vergi ziyaı cezasının yüzde 25’i oranında) tahsil edilir. Tapu dairelerinin ve bankaların sürekli gelir idaresine bildirimde bulunduğu anımsanırsa ceza ile karşılaşmamak için gerçek değerler üzerinden tapu harcı ödenmelidir.

Peki düşük beyan edilen satış değeri herhangi bir ceza ile karşılaşmamak için daha sonra yükseltilebilir mi? Evet mümkündür. Bu konuda, eski de olsa Maliye Bakanlığı’nın genelgesi vardır ve tapu değeri pişmanlık beyannamesi ile arttırılabilir. Bu kapsamda başvuru süresi 31 Mayıs 2011 tarihine kadar uzatılan 6111 sayılı kanun hükümlerinden yararlanmak da mümkündür.

İş sözleşmesi sona eren işçilerin yaşadığı sıkıntıların en önemlilerinden biri kıdem ve ihbar tazminatıdır.

İş Kanunu’nda kıdem ve ihbar tazminatı alacakları için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu konudaki davalar ise, hakkın doğumundan itibaren Borçlar Kanunu uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı başlangıcına esas alınan kıdem tazminatı ve ihbar tazminatı hakkının doğumu ise işçi açısından hizmet akdinin feshedildiği tarihtir.

Aynı işveren nezdinde geçen fasılalı çalışmalardan her birinin kıdem tazminatına hak kazanacak şekilde sona ermesi halinde, fasılalı çalışmalar arasında 10 yıllık sürenin geçmemesi şartı, hizmetler birleştirilmek suretiyle tüm hizmet süresi üzerinden kıdem tazminatı ödenmesi gerekir.

Bu on yıllık süre içinde kıdem tazminatını hiç almayan veya eksik alan işçinin ise işverene talepte bulunması veya dava açması gerekir. Süresi içerisinde talepte bulunulmayıp, dava açılmazsa işverenler zamanaşımını ileri sürme hakkına sahiptir.

Bu aşamada bir konuya dikkat çekmekte yarar var. Yine Borçlar Kanunu’na göre, işçilerin ücret alacakları için on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmamaktadır. Ücret alacakları, doğduğu andan itibaren beş yıl geçtikten sonra zamanaşımına uğrar. Bu sürenin sonunda işçinin ücretini istemesi halinde ise, karşı tarafın zamanaşımı def’inde bulunması mümkündür.

\n\n\n

Ev Hanımıyım, BAĞ-KUR’dan Ne Zaman Emekli Olabilirim?

2 Ekim 1964’te doğdum, ev hanımıyım ve hiç sigortam olmadı. Şimdi Bağ-Kur’a  girsem ne zaman emekli olurum?  Gülsen Gündoğdu

İsteğe bağlı sigorta primi ödeyebilirsiniz. Ancak 2036 yılına kadar 9000 gün sayısını tamamlamanız halinde 58 yaşını doldurunca, aksi halde 2048 yılına kadar kademeye tabi olursunuz ve 65 yaş 9000 günü doldurunca emekli olursunuz.

SORU - CEVAP

Sorularınız için malicozum6ismmmo.org.tr adresine mail atabilirsiniz. Tüm sorular e-posta ile tek tek cevaplanacaktır.