*6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile riskli yapıların iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemleri zorunlu hale geldi. Bu kanun yeni olduğundan birçok hükmü henüz çoğu kimse tarafından hatta birçok ilgili kurum ve kuruluş tarafından bilinmiyor veya yanlış uygulanıyor. Bu nedenle riskli yapılar, riskli alanlarda iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde maddi yükümlülükler ile hakları araştırdık. İşte 30 soru-cevapla yasanın ayrıntıları...

1 - Yasa esas itibarıyla neyi amaçlıyor?
Kanun afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerin yapılmasını öngörüyor. Bilindiği gibi deprem bakımından birçok bölgemiz riskli kabul ediliyor. Diğer yandan riskli bölgede olmazsa da eskimiş, riskli hale gelmiş binlerce bina var. İşte bu kanun bu alanlarda ve binalarda dönüşümü sağlayacak.
2 - Riskli alanlar nasıl tanımlanıyor? Binanın yaşı önemli midir?
Zemin veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar riskli alanlardır. Bu alanların tespitinde Bakanlar Kurulu yetkili. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı riskli yapıdır. Ekonomik ömrü bir binadan yararlanma süresi olarak tanımlayabiliriz. Ancak çeşitli sebeplerden bina öngörülen süreden önce de kullanılamaz ve yararlananlar için tehlike arz edebilir. Bu tür binalar da riskli kabul edilecek.
3 - Yeniden bina yapılırken vergi, resim ve harçlar ödenecek mi?
Hayır. Riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasında ve riskli alanlarda yeniden bina yapılmasında vergi, resim ve harç gibi mali yükümlülükler için istisnalar getirilmiş durumda. Müteahhitle yapılacak sözleşme ve diğer her türlü sözleşme damga vergisinden, noter harcından istisnadır. Bina devir ve tescillerinde tapu harcı alınmayacaktır. Bu binaların yapılması ile ilgili belediyelerce hiçbir harç uygulanmayacak. Binaların bağışlanması veya veraseten geçişi veraset ve intikal vergisine tabi olmayacak. Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler tahsil edilmeyecek. Bu binaların yapımı ile ilgili kullanılan kredilerde lehe alınacak paralar (faiz ve benzeri bedeller) banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi olmayacak. Yani yeni binanın ruhsat harcı olmayacak. Evet ne ruhsat harcı ne iskân harcı alınacak.
4 - Yıkım için belediyeler para alacak mı?
Binanın yenilenmesi, eski binanın yıkılmasını da içerdiğinden yıkım ile ilgili harç ve benzeri bedeller belediyelerce tahsil edilmeyecek.
5 - Yenilenen binayı satan ve alan tapuda harç ödemeyecek mi?
Yenilenmesine karar verilen binaların el değiştirmesinden dolayı satan ve alan tapu harcı ödemeyecek. Binanın yenilenmesini kat karşılığı olarak bir müteahhide verdiniz; onunla bir sözleşme yapmak zorundasınız. Bunu noterden yaparken damga vergisi, noter harcı vb. bir ödeme yapmayacaksınız.
6 - Veraset ve intikal vergisi istisnası nasıl uygulanıyor, bunu örnekler misiniz?
Yenilenmesine karar verdiğiniz binayı yenilenmeden önce birine hibe ettiniz. Bu yüzde 30 civarındaki hibe vergisine tabi olmayacak ya da bu bina babanıza ait ve babanız vefat etti. Miras yoluyla geçerken veraset vergisi ödemeyeceksiniz.

7- Yenilenecek binayı satın alan konut kredisi kullanırsa?
Konut kredisi faizleri banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi olmayacak veya binanızı kat karşılığı müteahhide vermediniz, kendi paranızla müteahhide verdiniz; bunun için kredi kullandığınızda da ödeyeceğiniz faizlere BSMV yok.
8 - Binaların riskli olup olmadığının tespitinden malikler kaçınabilir mi?
Hayır, yapı sahiplerinin tespit yaptırmama hakları yok. Çevre Bakanlığı riskli yapıların tespitini süre vererek yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen bu süre içinde yapı malikleri tespitleri kendileri yaptırmak zorundadır.
9- Süresinde tespit yapılmazsa ne olur?
Bu süre içinde malikler gerekli tespiti yaptırmazlarsa Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye resen bu tespitleri yapar veya yaptırır.
10 - Belediyelerin buradaki rolü nedir?
Bakanlığın belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini belediyeler yapmak zorundadır. Aslında çoğunlukla bu tespitleri belediyeler yapacaktır, diye düşünüyorum.
11- Bu tespitlerin bedelleri nasıl karşılanacak?
Tespit masrafları piyasa koşullarına göre belirlenecek ama 500 m2 bir binanın 2.500 TL + KDV civarında bir tespit masrafı olacağı öngörülmektedir. 500 m2’nin üzerinde her 1 m2 için ek ücret talep edilecektir. Bu bedelleri tespiti bina sahibi yapmışsa kendisi karşılamak zorundadır.
Belediyeler yaparsa, bakanlık veya belediyeler tarafından resen yapılan tespit işlemine ait masrafları tespiti yapan idare karşılar. Bakanlık ve belediyeler bu tür masraflar için bütçelerine özel ödenek koyacaklar.
12 - Fakat sonunda bu bedelleri bina sahipleri ödemeyecek mi?
Evet. Bunun için tespiti yapan ve tespit masraflarını karşılayan idare veya belediye gayrimenkulün tescil edildiği tapuya bildirimde bulunur ve yaptığı masraf kadar lehine ipotek tesis ettirir. Bunun anlamı bu borçların bina sahipleri tarafından bilahare ödeneceğidir.
13- İpotek tesisi resen mi yapılır, bina sahiplerinin haberi olmaz mı?
Resen yapılır ama tapu müdürlüğü gayrimenkul sahiplerine ipotekle ilgili haber verir.
14- Bina sahiplerinin yapılan tespitlere itiraz hakkı yok mu?
Var elbette. Ancak itiraz ederlerse tüm itirazla ilgili masrafları bina sahipleri karşılamak zorundadı.
15 - Karşılamazlarsa veya güçleri yoksa ne olur?
Bu durumda idare veya belediye bu masrafları karşılar ve yukarıda belirtiğimiz ipotek işlemi uygulanır.
YARIN: Riskli binaların yeniden yaptırılmasında kredi kullanımı, yıkım masrafları...