İşçi-işveren, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarının ardından kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar da da arabuluculuk dava şartı kapsamına alınmıştır. 01.09.2023 tarihinden itibaren artık kiracı ya da kiraya veren dava açmadan önce arabuluculuğa başvuracak. Taraflar arabuluculukta anlaşırlarsa dava yolu kapanacak; anlaşamazlarsa davacı son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek davasını açabilecek. 

ARABULUCULUK

Kiracılık, komşuluk gibi insanların sürekli birbirleri ile yüz yüze geldiği ilişkilerde, arabuluculuk en ideal çözüm yoludur. Çünkü arabuluculukta ilişkilerin korunması, çözümü tarafların kendilerinin bulması esastır. Arabulucu ve taraf vekili avukatların hazırlık aşamasından başlayarak süreç boyunca iyi bir iletişim içinde olmaları; yetkinlikle, etikle ve özenle hareket etmelerinin sürecin başarılı olmasında payı büyüktür.  

Kira bedeli, aidat, güvence bedeli alacağı, tamirat ve tadilata izin, yer göstermeye izin; mecura verilen zararın tazmini; temerrüt, iki haklı ihtar, taahhüt, gereksinim, sözleşmeye aykırılık, on yıllık yenileme süresinin dolması, bir başka konutun varlığı nedeniyle tahliye vb. gibi alacak, tazminat ve tahliye talepleri için dava yerine öncelikle arabuluculukta çözüm aranacak. Ancak, ilamsız tahliye emri göndermek suretiyle yapılacak tahliye talepleri dava şartı kapsamına alınmamıştır. Aile konutu olan kira sözleşmesi kiracısı eşinin rızasını almadan sözleşmeyi feshedemez. Kira süresi ne olursa olsun, her beş yılda bir kira tespiti, olağanüstü durumlar nedeniyle ifanın aşırı güçleşmesi halinde ise uyarlama davası açılabilir. 

BEDELLERİN ARTMASI

Enflasyonun üç haneli rakamlarla ifade edilir duruma geldiği; işçi, memur, emekli maaşlarının hayat pahalılığı karşısında çok yetersiz kaldığı; kontrolsüz ve sınırsız bir şekilde yabancıya mülk satışı, göçmen ve sığınmacı kabulü gibi pek çok nedenlerle ev almanın ve kiralık ev bulmanın nerede ise imkânsız hale geldiği; mevcut kira bedellerinin on kat artırmasının istendiği; birbiri ile kavgalı hatta adliyelik olan kiracı-ev sahibi haberlerinin arttığı bir ortamda kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlığın arabuluculuk yolu ile çözümlenmesi kolay olmayacak gibi görünüyor.

Özellikle, konutlarda kira artışının yüzde 25’i geçmemesini emredici kural haline getiren yasal düzenlemesi maalesef hayatın gerçekleri ile örtüşmemektedir. Sosyal devlet anlayışının bir gereği olarak zayıf konumdaki kiracıyı koruma düşüncesi ile hareket eden yasa koyucu bu sefer de ev sahiplerini mağdur konuma itmiştir. 

Emredici kurallara aykırı anlaşmalar geçersizdir. İşyerlerinde de artışlar TÜFE ortalamasını geçemez. Yargılamanın uzun ve masraflı olması nedeni ile neredeyse kazananı olmayan bir dava süreci yerine, kiracı ve kiraya verenin başarıyla yürütülecek arabuluculuk müzakerelerinde, tarafların, hak ve menfaatleri temelinde bir anlaşmaya varmaları yine de mümkündür. 

AV. İHSAN BERKHAN